HELOC(주택담보 신용대출)을 모기지 재융자(Refinancing)에 포함시켜 함께 갚는 Debt Consolidation Refinance

HELOC(주택담보 신용대출)을 모기지 재융자(Refinancing)에 포함시켜 함께 갚을 수 있어. 이를 "Debt Consolidation Refinance" 또는 **"Refinancing to Pay Off HELOC"**이라고 하는데, 기본적인 개념과 장단점을 정리


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HELOC을 모기지 리파이낸스에 포함하는 방법

1. 기존 모기지 + HELOC → 새로운 모기지로 통합

현재 고정금리 모기지(CAD 872,000)와 HELOC에서 사용한 금액을 합쳐 하나의 새로운 모기지로 재융자(Refinance)함.

새로운 모기지는 일반적으로 고정금리 또는 변동금리 중 선택 가능.



2. 재융자 조건

집의 현재 감정가(Appraised Value)의 최대 80%까지 재융자가 가능함.

기존 모기지 잔액 + HELOC 금액이 80% LTV(Loan-to-Value) 이하라면 가능.

신용 점수, 소득, DTI(Debt-to-Income) 비율 등을 심사해야 함.



3. CIBC에서 허용하는지 확인 필요

CIBC가 HELOC을 포함한 재융자 옵션을 제공하는지 확인해야 함.

일부 은행은 HELOC을 기존 모기지와 합치는 걸 허용하지만, 일부는 별도로 남겨둬야 할 수도 있음.





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장점

✅ 이자 절약 가능

HELOC은 변동금리인데, 현재 모기지보다 낮지만 장기적으로 오를 가능성이 있음.

낮은 고정금리로 재융자하면 장기적으로 안정적인 이자율 확보 가능.


✅ 월 상환액 관리 용이

모기지와 HELOC을 하나의 대출로 통합하면 여러 대출을 관리할 필요 없음.

일정한 원리금 상환으로 부채를 꾸준히 갚아나갈 수 있음.


✅ 재융자로 추가 현금 인출 가능 (Cash-Out Refinance)

집값이 상승했다면, 추가 현금을 인출해 유동성을 확보할 수도 있음.



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단점

❌ 조기 상환 수수료 (Prepayment Penalty) 발생 가능

현재 3년 고정 모기지가 있어서 중도 상환할 경우 패널티가 있을 수 있음.

CIBC에서 Early Payout Penalty가 얼마나 되는지 확인 필요.


❌ 재융자 비용 발생

감정 비용(Appraisal Fee), 변호사 비용(Legal Fees), 재융자 수수료(Bank Fees) 등이 추가로 들 수 있음.


❌ 장기적인 이자 비용 증가 가능

HELOC은 원금 상환 없이 최소 이자만 내는 방식이지만, 모기지로 통합하면 원리금 상환이 필수라 매월 부담이 증가할 수도 있음.

반대로, 기존보다 낮은 금리를 확보하면 총 이자 비용을 줄일 수도 있음.



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추천 전략

CIBC에 **조기 상환 수수료(Early Payment Penalty)**를 확인하고, 재융자 옵션을 비교해보는 것이 우선.

HELOC 금리가 오를 가능성이 높다면, 고정금리 모기지로 통합하는 것이 더 안전할 수 있음.

추가 현금이 필요하다면 Cash-Out Refinance도 고려할 수 있음.


CIBC와 상담할 때는 **"Can I refinance my mortgage to include my HELOC balance?"**라고 물어보면 돼.
조금 더 자세하게는:
"I currently have a fixed-rate mortgage and a HELOC with CIBC. I’m considering refinancing my mortgage to include the HELOC balance. What are my options, and what would be the costs involved?"
(현재 CIBC에서 고정금리 모기지와 HELOC을 보유 중입니다. HELOC 금액을 포함하여 모기지를 재융자하고 싶은데, 가능한 옵션과 비용이 어떻게 되나요?)

CIBC에서 허용하는지, 그리고 금리와 비용이 얼마나 되는지 확인한 후 결정하는 게 좋다.