캐나다 세금신고 | 본인 거주지(Principal Residence) 및 기타 부동산 매각 시 발생하는 자본이득(Capital Gain) 및 과세 규정

📌 1. 본인 거주지(Principal Residence)란?

본인 거주지란 본인 또는 가족이 실제로 거주한 주택으로, 다음과 같은 유형의 부동산이 해당될 수 있음:
✅ 단독주택(House)
✅ 콘도(Condominium)
✅ 타운하우스(Townhouse)
✅ 이동식 주택(Mobile Home)
✅ 별장(Cottage)

📌 조건:

• 본인 또는 배우자/자녀가 거주해야 함
• 한 가족(부부 포함)은 1년에 하나의 주택만 본인 거주지로 지정 가능

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📌 2. 본인 거주지 매각 시 세금 적용 여부

✅ 전 기간 거주했다면 → 비과세(Principal Residence Exemption, PRE)

• 본인 거주지로 등록된 기간 동안 발생한 자본이득(Capital Gain)은 100% 비과세
• 매각 시 반드시 신고(Schedule 3 + Form T2091) 해야 함

✅ 일부 기간만 본인 거주지였다면 → 부분 과세 가능

• 예) 일정 기간은 본인 거주, 이후 임대한 경우
• 해당 기간에 해당하는 자본이득 일부는 과세 대상이 됨
• Principal Residence Formula에 따라 과세 대상 부분 계산

❌ 임대, 투자용 부동산은 과세 대상

• 임대 투자용 부동산 매각 시 100% 자본이득 과세
• 매각 차익의 50%만 과세 소득으로 신고

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📌 3. 본인 거주지 매각 신고 방법

💡 본인 거주지 매각 시에도 신고해야 함! (2016년부터 의무화)

📌 필요 서류
1️⃣ Schedule 3 (Capital Gains or Losses) → 모든 부동산 매각 시 작성
2️⃣ Form T2091 (IND) 또는 T1255 → 본인 거주지 매각 시 비과세 적용 위해 필수 제출

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📌 4. 본인 거주지에서 임대/사업 용도로 변경할 경우

📌 본인 거주지를 임대용으로 변경하거나, 임대 부동산을 본인 거주지로 변경하는 경우 → "사용 목적 변경(Change in Use)" 신고 필요

✅ 본인 거주지 → 임대 주택 전환

• 본인 거주지로 유지되던 주택을 임대하면, "Deemed Disposition" 규칙 적용
• 즉, 세법상 해당 시점에서 주택을 매각한 것으로 간주(deemed disposition)
• 하지만, **“선택 적용(Election under subsection 45(2))”**을 하면 최대 4년간 본인 거주지 지위 유지 가능

✅ 임대 주택 → 본인 거주지 전환

• 기존에 임대용이었던 주택을 본인 거주지로 바꾸는 경우, 매각된 것으로 간주
• 하지만, **“선택 적용(Election under subsection 45(3))”**을 통해 과세 연기 가능

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📌 5. 임대/투자용 부동산 매각 시 세금 적용

✅ 임대용/투자 부동산 매각 시 자본이득 과세

• 매각 가격 - 매입 가격 = 자본이득(Capital Gain)
• 발생한 자본이득의 50%는 과세 소득으로 포함

📌 예시) 투자용 부동산 매각 시 세금 계산

항목금액 (CAD)

매도 가격	$800,000
매입 가격	$500,000
순 자본이득	$300,000
과세 대상(50%)	$150,000

💡 $150,000이 과세 소득으로 포함되며, 개인 소득세율에 따라 세금 부과됨

✅ 건물 & 토지의 세금 차이

• 건물(Building) → 감가상각 적용 가능 → "Depreciation Recapture" 과세 가능
• 토지(Land) → 감가상각 없음 → 100% 자본이득 규칙 적용

✅ 매각 시 비용 공제 가능

• 부동산 중개 수수료, 변호사 비용, 양도세(land transfer tax) 등은 매각 차익에서 차감 가능

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📌 6. 요약 정리

부동산 유형세금 적용 여부신고 필요 서류

본인 거주지 (전 기간 거주)	비과세 (Principal Residence Exemption)	✅ Schedule 3, Form T2091
본인 거주지 (일부 기간 임대/사업용)	부분 과세 가능	✅ Schedule 3, Form T2091
임대/투자 부동산	자본이득의 50% 과세	✅ Schedule 3, T776(임대소득 신고 시)
사용 목적 변경 (거주 → 임대, 임대 → 거주)	과세 가능 (선택 적용 시 연기 가능)	✅ Form 45(2) or 45(3)

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📌 결론: 본인 거주지라 하더라도 매각 시 신고는 필수!

• 100% 비과세 혜택을 받으려면 반드시 신고(Schedule 3, Form T2091) 필요
• 일부 기간 임대했다면 해당 기간만큼 과세될 수 있음
• 임대/투자 부동산 매각 시 자본이득 50% 과세
• 사용 목적 변경 시 세금 연기 선택 가능 (Election 45(2), 45(3))